2017年06月08日

本当は豊洲市場移転の方が全然安い。築地と豊洲のコストを徹底比較

豊洲市場の移転問題について、一体、どの選択肢でどれだけのコストがかかるのでしょうか。
なんだか豊洲の方がえらく高い、という報道があり、比較データなど流れていますが、そのほとんどがなぜか、現在の築地と、将来の豊洲を比較しています。
現在、ボロボロの築地に居続ければ安いのは当たり前、そして、箱モノはもうできてしまっています。
比較すべきは、将来の築地と将来の豊洲です。

小池百合子都知事が作った市場問題プロジェクトチームの報告書案
http://www.toseikaikaku.metro.tokyo.jp/shijoupt-kaigisiryou10.html
は、はじめから築地ありきすぎて、あまりにもひどい内容になっています。

できればぜひ報告書案をご一読ください。
その上でこの記事をご一読いただけますと
この報告書の偏りと、この記事の明朗さがわかると思います。
マスコミも物事を表面だけさらって報道しているだけでぱっとしません。

そこで、ここでは、公表資料などを元に、築地に居続けるコストと豊洲にうつるコスト、そして、
いったん豊洲にいって、あとから築地に戻るコストではどのくらい違うかについて、計算してみました。

使用している資料は、卸売市場会計、豊洲市場のPTの資料、国交省資料などです。

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コストの判断材料としては、大きく分けて以下の三つです。

1)それぞれの市場を運用するのにかかるランニングコスト、
2)建設費などのコスト、
3)今ある資産の売却収入、
の三つです。

これらを分野ごとに比較したほうが若干わかりやすいので、これらを計算した後で、結果的にどの市場にすればいくらかかるか出すことにしたいと思います。
(簡略化のために、不動産売却の際の手数料等は除いています。)


それでは、はじめます。

1)それぞれの市場を運用するのにかかるランニングコスト

@豊洲にうつる時にかかるコスト

豊洲市場の運営には年100億円赤字だとの報道がありましたが、
報道のもととなるデータは以下になります。これを詳しく計算していきます。

各々の市場の収支(豊洲は予測) 
各市場の収支4.jpg
↑・その他となっているのは、卸売市場会計でみると、営業外収益とされている項目であり、東京都の税金で毎年一定額払われているもの。

卸売市場会計(毎年の収支) 東京都の全ての市場の総計。
卸売市場会計 毎年の収入.jpg
卸売市場会計 毎年の支出.jpg

市場ごとのデータはないものの、営業外収益が収益として、使用料(営業収益)43億円、その他(営業外収益)25億円とありますが、営業外収益は、連動している卸売市場会計をみればわかりますが、そのほとんどが、東京都の一般会計からの補助金であり、税金です(市場会計は都の会計と独立していると説明されていますが、実際には一割程度東京都からの補助金が含まれています。)。
よって、実際の年間収益は43億円です。
(東京都の卸売市場会計のHPより抜粋http://www.shijou.metro.tokyo.jp/gyosei/zaisei/shijou/


一方、支出は、全部で166億円になりますが、このうち、都の資料によれば、71億円は減価償却費とされています。
これは、1)@の額とぴったり一致します。この費用は築地にいてもかかるコストです(市場会計で支払って後から税金を投入するか、税金を直接投入するかの違いです。)。
豊洲に移転したときにのみかかるランニングコストを算出するため、これを除くと、年間支出は95億円となります。

これらから収支を計算すると、毎年52億円の赤字となります。


A築地に残る時にかかるコスト

築地の営業収益は年間40億円となっています。営業外収益の11億円はほぼ都税負担ですので、豊洲と同様、収益としてカウントしません。

支出は、豊洲と共通になっている減価償却費12億円を除くと、年間32億円となります。

これらを計算すると、年間8億円の黒字になります。


B一度豊洲にいって、築地に戻る場合

豊洲にいる時は豊洲の費用、築地にいる時は築地の費用がかかります。
スイッチコストも必要でしょうが、おそらく小さめなので、ここでは無視します。

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2)建設費などのコスト

⓪前提:共通コスト:豊洲市場の建物の減価償却費、流通対策費 

豊洲市場を市場として使う、転用する、つぶすにかかわらず、豊洲市場はもう完成しておりますので、建設費用は回りまわって都民が負担します。その総額は、現時点では、約5900億円です。
(参考)http://www.sankei.com/life/news/160830/lif1608300029-n1.html

建物の減価償却費について、建物として最長の50年と仮定しても、年間59億円になります。

次に、築地市場でかかっている費用を見ると、営業外費用12億円(毎年)というのがあります。これは、減価償却費となっていますが、築地市場の会計と連動している卸売市場会計の減価償却費の欄をみると、生鮮食料品流通対策費となっています。これは、主にトレーサビリティなど、市場の流通に関するシステム費用と思われます。当然、豊洲市場への移行に関するシステム改修も終わっていると思われますので、築地でも豊洲でも同額がかかると考えます(築地での事業継続はいくらなんでも想定されているため追加費用はかからない、と信じることにします。)。

これらを足すと、年間71億円がかかることになります。これは、移転の有無に関係せずにかかる費用です。

(図)卸売市場会計の資本的収支
a毎年の収支で足りない分は、資本から支払うことが書かれている。なお、卸売市場全体の資本はまだ残っているものの、近年急速に悪化している。
b豊洲市場建設費支払いなどのため、すでに東京都から税金が入り、企業債を発行し、多額の借金をしている。移転の失敗や毎年の市場の赤字により、返済が滞るなどして、今後資本が足りなくなれば、全て税金で支払われることになる。
卸売市場会計 資本的収支3.jpg


@豊洲については、6000億円かかっていますが、全額支払い終えているので、追加的にはコストがかかりません。ただし、土壌対策、水質対策などをすればもちろん費用はかかりますが、ある程度行われているため、その改修ですむ可能性が高いです。これに対して、築地は、今までなされていないため、一から土壌対策、水質対策が必要です。


A築地はすでにボロボロで、大幅な改修、建て替えの必要があります。報道により、土壌、水質の汚染が指摘されているところ、土壌汚染対策、水質対策も必要と思われます。

さて、前述の報告書によると、築地市場建て替え額は、約900億円〜1400億円となっています。
が、ここで過去を思い出してみます。
当初、豊洲市場建設には、4000億円かかると言っていたものが、実際には6000億円近くかかっています。
内訳を見ると、平成22年度に建物費が990億円といっていたものの、平成29年度時点では2700億円以上かかっていることが、建設費が膨らんだ主要因です。これを考えると、今回の築地案の900億円〜1400億円という数字は、全く信用ならない数字です。
建設費の推移.jpg
↑安易な推計により、のちのち費用が拡大した豊洲市場の建設費。
今回の推計は単に安易なだけでなく、根拠すら示されていない。(豊洲市場PT報告書より)

近年、当初予算と実際の費用がかい離することが多いですが、これにはきちんとした理由があります。
a.役所で使う人件費や建築費の単価が安すぎて実態とあっておらず、計画の時には安いが、実際にこの額で工事を発注しても落札されないため、価格をかなり引き上げることが常態化していること、
b.オリンピックの建築需要で、人手が足りず、建設費(人件費、資材価格等)が急騰してること、
c.そもそも関係者の調整ができていなかったり、それをいうべきタイミングでないのに意見をいう人がおり、後から改修を加えていること、
d.うまくいった場合の想定しかしておらず、そもそも(しばしば意図的に)低めに見積もっていること、などがあげられます。

建設費が高騰していく理由が、オリンピックの建物などとも同じであり、単価が実態とかい離している問題は、公共セクターは単価がそこまで変わらないので、公共インフラならばどこでも共通の問題です。
d.がよく取りざたされますが、それだけの問題ではないです。

また、報告書内の築地再建築案には、数字の根拠がまったく示されていません。報告書を読む限り、東京都主導ではなく、民間にまかせれば、市場として使い物になるかどうかはわからないが、ホテルなみの建物ならば、ホテル並みの単価でできるのではないか?というかなり乱暴な推論と思われます。
それこそ、役所も関係者も意見をいえず、できあがりはじめてから後から改修する築地と同じ構造になる可能性がきわめて高いです。市場は、乱立しているホテルなどとは違い、特殊設計であるため、高めになります。そもそも、現在、狭くて事故が起こり、困っている現状なども改善しにくくなります。

当初価格からの建設費の伸びが、豊洲と築地で同じであるとすれば、築地についても豊洲と同額の2700億円程度になることが予想されます。豊洲が高くなる要因となった一つの土壌対策費も含まれていません。
今までの議論の流れからいって、現在の豊洲よりは良い環境基準にすることは必須でしょうから。。。

これ以外に、民間事業者への補償が発生します。東京都の調べでは、少なくとも300億円とされています。

さらに、築地市場が閉鎖している間は、他のところで事業を行うことになります。この費用は計算されていません。これについては、その場所を借りる費用、一時移転費用などについては行政が負担することになると思いますが、そもそもそんな場所があるのか?そんなことできるのか?築地を動かしながら本当に改修できるのか?などについてはまだ十分な検討がなされていません。

該当建物がなければ、新たに建てなければならないかもしれません。
普通の賃貸オフィスで魚などを取り扱えるような場所があるのでしょうか?
そこもある程度衛生的である数々の基準をクリアしており、取引事業者が通いやすいような場所で、水あげしやすいような場所で、多くの事業者の同意がとれる場所です。
それはいつ見つかるのでしょうか?それまで移転はしないのでしょうか?

この、いくらかかるかわからないコストをα円とします。

これらを足すと、3000億円+α円になります。
3000億円を耐用年数50年で割れば、毎年60億円+(α/50)億円となります(実際には補償はすぐ必要)。


Bいったん豊洲にいき、その後築地に戻る場合のコスト

市場PTが出している案では、長くても15年程度で築地新市場が完成するそうですので、これがあっているとしましょう。
数年程度で戻る案も書いてありますが、食品を扱う隣で工事するなど、あまりにも非現実的な試算なので申し訳ないですが無視します。

豊洲を15年ほど使うので、建物には完全に価値はなくなるでしょう(生臭いし、そもそも普通の用途には使えない建物だし)。

民間の設備については、15年分はよいですが、償却が済んでいないものについては、都が負担することになると思います。これも設備の償却が50年(定額)と考えれば、残り期間の7割は東京都が負担することになります。300億円の7割ですので、210億円になります。

業者が豊洲―築地間を移転する費用は倍になります。築地は仲卸だけでも、600以上あり、一つの移転費用は1000〜2000万円との報道がありました。
移転費用は間をとって、1500万円とし、これをもとに計算すると、90億円×2回となります。
現在、築地から豊洲への移転費用は各事業者持ちとされていますが、
戻る費用まで事業者が持つことはないと思われるので、少なくとも戻る分の、90億円は都が出すことになるでしょう。

実際にかかる額は、Aをベースに考えますが、3000億円+210億円+90億円=3300億円になります。

3300億円を耐用年数50年で割れば、毎年66億円となります(実際には補償はすぐ必要)。


(中間結論)
1)と2)をまとめて、年間ベースで書くと、
豊洲案は、年間52億円の赤字+追加工事コストほぼ0(必要に応じて土壌対策)→年間52億円の赤字

築地案は、年間8億円の黒字だが、追加工事コストは年間60億円+α/50(必要に応じて土壌対策)→年間52億円+α/50億円の赤字、

豊洲にいって築地に戻る案は、豊洲に行く期間を15年とすると、
年間52億円の赤字が15年、年間8億円の黒字が35年→平均すると、年間10億円の赤字、
追加工事コストは、年間66億円(必要に応じて土壌対策)→年間76億円の赤字、

となります。

ここまでは豊洲案が有利です。

そもそも、築地案、豊洲から築地に戻る案は、
一時移転の場所、費用αの検討、推計、そして、関係者の合意形成が得られそうかどうか交渉が必要だと思います。
それにより、どの程度豊洲が有利かが決まると思いますが、、
また合意形成を一からやるの?と個人的にはあきれます。

東京都の市場問題プロジェクトチームは、報告書内で、ここまでのコストで比較すべき、売却益は無視すべきである、との立場をとっていますが、
そうしたとしても、豊洲の方が安く済みます。

しかし、都民負担の観点から考えると、問題なのは、卸売市場会計が成立するかどうかではなく、
(そもそも毎年一定額が都税負担だし、足りないときは別途負担してもらっています)

トータルの都民負担として、いくらかかるかが都民の関心事項だと思いますので、
このサイトでは、売却益見込みもしっかりカウントします。

それでは続けます。

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3)今ある資産の売却収入
これで、ある程度費用をまかなえなければ、残りは全て税金負担になります。
ここからは国交省の公示価格をみながら推測します。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

@豊洲案
豊洲案の場合、売るのは築地市場跡地になります。

築地市場の住所は、東京都中央区築地五丁目です。

この近くでは、土地取引があり、公示価格があります。

東京都中央区築地5丁目2番11外の公示地価は、185万円/uです。

これを参考にすると、築地市場は、23ヘクタールありますので、単純計算だと、4300億円になります。


A築地案
築地案の場合、売るのは豊洲市場跡地になります。

豊洲市場の住所は、東京都江東区豊洲6ですが、このあたりは何もなく、土地取引もないので公開されている公示価格がありません。

都心に近いなど、ここよりだいぶ条件の良い豊洲三丁目でもっとも価格の高いところで138万円/uでした。
豊洲内で最も条件の悪いところでは、60万円/uでした。
 
40ヘクタールあるので、土地の価値としては2400億円〜5500億円になります。
間をとれば、4000億円程度になります。

豊洲市場近くに駅はありますが、その他の社会インフラが良いとはいえず、どの程度価格がつくかは街の進展具合にもよります。

加えて、建物がある程度の価値で売れれば、その価格が追加されます。
ただし、そのまま売れない場合は、改修費用が必要です。今の建物は市場用なので、そのまま売れたとしても、建物にはほとんど価値がつかないと思われます。市場PTが作った報告書においても、150億円かけていったん更地に戻すこととされています。

再開発するか、そのまま売れるかで価格は変わりますが、再開発する場合は、さらに開発費用がかかります。
当たり前ですが、投資が回収できるかどうかはわかりません。


Bいったん豊洲にいき、その後築地に戻る場合

本来、売却して税収増加、または、貸し付けて賃料徴収できるはずの15年分の機会費用についての算定が必要です。
役所の計算には大体こういうのが入っていません。
仮に、東京都が直接民間事業者に跡地を貸し付けることができたとすると、
計算方法はいろいろありますが、簡易計算の方法として、地下の5%を賃料とするものを採用すると(かなりざっくりですが)、4000億円の5%×15年=3000億円程度になります。

Aで計算した通り、実際に売ると4000億円の収入があると思います(15年の間に相場変動があると思われ、収入が確定しない)が、
上記の機会費用を逸しており、相殺すると、収入としては、1000億円程度になります。
(別の考え方をすると、どこかの業者に早めに売れば、その業者が固定資産税などを支払ってくれますし、さらに、そこでビジネスをすれば、その分の都税も払ってくれていたわけであり、その分の機会費用を算定することもできます。)

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4)まとめ

今後50年間の都民の負担という観点から考えた金額でいえば、
@豊洲 
費用:年間71+52=123億円赤字(50年で6150億円)、
収入4300億円=50年間経費に当てれば毎年86億円の黒字、
よって、収支は、毎年37億円の赤字=50年で総額1850億円の赤字


A築地
費用:年間71+52+(α/50)=123億円+(α/50)億円赤字(50年で6150億円+α円の赤字)、
収入4000億円=50年間経費に当てれば毎年80億円の黒字、
よって、収支は、毎年43億円+(α/50)の赤字(* αは築地市場閉鎖期間の代替地コスト)
(50年で2150億円+α円の赤字)

Bいったん豊洲、築地リターン
費用:年間71+76億円=147億円の赤字(50年で7350億円)、
収入1000億円=50年間経費にあてれば年20億円の黒字、
よって、収支は、毎年127億円の赤字(50年で6350億円の赤字)、

となります。


これらを検討してみてわかったことは、

@豊洲市場はもうできています。現時点で考えた時には、豊洲移転の方が断然効率がよいのだが、
市場問題PTは、無理やり築地再開発を押しとおすために、平仄のあっていない数字を意図的に並べて
報告書を作っている(豊洲市場建設のこれまでの推移は糾弾すべきポイントは多いが、だがらといって、現段階で都知事などが問題提起したり、大胆な方針変更するのはおかしいし、かえって無駄が多い)。

Aいずれの計算にしても、豊洲に移転したほうが今後50年のトータルコストは安い可能性が高い。
しかも解決が早い。豊洲が出来上がっているのに対し、築地を絡めた案はいきあたりばったりの案しかなく、コスト面で不確実性が多く、費用がさらに膨らむ可能性が高い。

B正確な計算は、いくらで土地、建物が売却できるかにかかっているため、豊洲、築地の落札価格の推計をするべき。
ただし、市場PTは明らかに不公平なので、公開の場で、複数の不動産業者など中立的な第三者にきくべき。
報告書には、豊洲売却の試算しかないが、まともな中立的な立場で作られた報告書なら、当然両論併記すべき。

Cいったん豊洲に移転し、また築地に戻ってくる案は、機会費用の損失が大きい。せっかくオリンピックが来て、景気も上向いてきて、儲けるチャンスなのに、両方とも抑えておくのは無駄。しかし、築地案にした場合も、一時移動先について豊洲以外に特段案はなく、きわめて実現性に乏しい。

ということです。

また、売却先については、中国のアリババに売るという話など色々話もありますが、くれぐれも入札前の癒着や極端な売国的なことがないよう、チェックするも必要があります。
https://www.news-postseven.com/archives/20170227_496646.html?PAGE=2

築地市場再開発を絡めた案は、無駄な公共事業を奨励する小池都知事らしい案だと思います。
万が一、豊洲市場を短期間しか使わずにつぶす、または、建物価格も含めた十分な値段で売却できない場合は、都民に与えた損害の金額の賠償も含めて責任者である現小池都知事がきちんと責任をとるべきであると思います。引き続き動向を注視すべきだと思います。


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posted by newser at 21:25| Comment(2) | TrackBack(0) | 政治 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする